La renegociación de contratos marcó un quiebre en el sector inmobiliario vinculado a locaciones comerciales. El cambio de expectativas y la caída de la demanda obligaron a las empresas a rever gastos, y los precios de los alquileres fueron los primeros que se pusieron en la mira.
La tendencia, anticipada por iProfesional.com a comienzos de año, es hoy una realidad que dio como resultado la baja en el valor del metro cuadrado, tras 8 años de subas consecutivas; una mayor oferta de locales y oficinas y una modalidad que fue ganando espacio en este último tiempo: la de mudar compañías a zonas más económicas.
También los contratos se firman con condiciones más flexibles, hay importantes descuentos por pago anticipado y la clave es llegar a un acuerdo pero no perder al inquilino.
Precios de locales comerciales
En un encuentro organizado por la Cámara de Comercio de los EE.UU. en Argentina y Reporte Inmobiliario, representantes de diferentes sectores dieron a conocer cómo la nueva realidad del mercado, que recién ahora empieza a dar leves señales de mejora de las expectativas, ímpactó en el valor de alquiler de los locales y oficinas.
Según Marcelo Zuliani, de Colliers International, la suba en las cotizaciones no ha podido ganarle a la inflación. Sólo en los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires y para lugares selectos pudieron trepar 12,5% en promedio, mientras que en zonas com Av. Santa Fé, entre Callao y Cerrito, las rebajas llegan a 30 por ciento. Esta situación marca el quiebre de una serie de incrementos que se vienen dando de manera permanente desde 2002.
Tal como puede apreciarse en el cuadro, los precios dejaron de lado su carrera ascendente, que fue característica de los últimos siete años, y en 2009 muestran una caída. En la peatonal Florida alcanzan los u$s109 por metro cuadrado - en promedio -, en tanto que en la Avenida Santa Fé se negocian a u$s50, en Cabildo y Juramento a u$s68 y en otras zonas comerciales, como Av. Rivadavia y Carabobo, a 34 dólares:
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En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, se espera que sigan reacomodándose a la baja, tanto en los principales corredores como en los secundarios, acompañados por una demanda estable y una oferta en alza.
Los especialistas destacan que la reducción de precios para el mercado del retail es una constante en los mercados de todo el mundo, aunque en lo que respecta a Latinoamérica, la Argentina se ubica segunda en el ranking de precios más altos después de Bogotá, siendo las ciudades de Sao Paulo, México y Santiago de Chile entre un 30 y 50% más baratas.
Precio de oficinas
La locación de oficinas también tuvo un quiebre importante a partir de la crisis. No solo que los precios del metro cuadrado bajaron, sino que comenzó a haber en el mercado mas vacancia.
Un informe de Cushman & Wakefield, una fuente muy reconocida dentro del sector inmobiliario, da cuenta de este fenómeno, que arrancó en 2008. ”Tras varios años consecutivos de incremento en los valores de alquiler, se ha evidenciado la tendencia decreciente luego del freno acontecido en los últimos meses del 2008, producto de la crisis económica internacional y su consecuente impacto local”, resaltó la investigación.
De esta manera, los valores promedios de alquiler de oficinas clase A se sitúan hoy en torno a los u$s33 por metro cuadrado, en tanto que el índice de vacancia aún se mantiene en un 5%.
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El mercado de oficinas Clase B se caracteriza por precios de alquiler inferiores y tasas de vacancia muy superiores a las correspondientes a los Clase A.
Estos edificios se ubican mayoritariamente en el microcentro, muchos de ellos corresponden a edificios con valor patrimonial, entidades bancarias y sedes corporativas.
Los valores promedios de alquiler de oficinas clase B se sitúan en torno a los u$s19 por m2, en tanto que el índice de vacancia se mantiene en 10%.
“Los precios comenzaron a bajar y se espera que continúe esta tendencias”, agregaron en la compañía.
En el caso de Puerto Madero, un lugar donde desde hace algunos años comenzó a crecer significativamente la instalación de empresas, según datos de LJ Ramos, los valores de renta de las oficinas se ubican actualmente en un promedio de u$s 25 / m2, registrando una baja importante en comparación con 2008, donde este tipo de locaciones tenía un valor de u$s30 por m2.
También se observa una baja en los proyectos de construcción de nuevos espacios destinados a oficinas. Mientras que en 2008 se construyeron casi 70.000 m2, se proyecta para este año 54.000 m2.
Buscando nuevos lugares
Junto con el cambio en los valores del m2, lentamente se evidencia un incremento en la vacancia, producto de dos fenómenos:
Por un lado, la mayor oferta proveniente de la finalización de nuevos edificios que se volcaron al mercado de renta.
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Por otro, la mudanza o reducción de espacio de las empresas, a raíz de la crisis económica.
Esta es una realidad del mercado de oficinas, donde muchas empresas líderes se están reubicando en zonas más alejadas de la Capital Federal para reducir costos.
Algunos casos concretos que se dieron en los primeros tres meses del año son:
IRSA, la compañía de inversión en Real Estate más grande de la Argentina, anunció la venta de más de 15.000 m2 de oficinas por un valor de u$s39,8 millones.
Otro actor en el mercado de compraventa han sido algunas ex AFJP, que a partir de la estatización del régimen de jubilación han desafectado varios de sus activos.
Entre los últimos edificios Clase A que ingresaron al mercado, se encuentra el edificio corporativo de Repsol YPF en el dique III de Puerto Madero, cuya ocupación se planificó para el mes de mayo, con la mudanza de 2.000 empleados que ocupaban edificios en el microcentro.
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La zona norte del Gran Buenos Aires es una de las más elegidas por las empresas, donde la apertura del nuevo Shopping DotBaires le aporta un gran valor al barrio de Saavedra. Además del centro comercial, cuenta con otros dos emprendimientos de oficinas en obra. Avanza la construcción de Madero Office en Puerto Madero, y los proyectos Urbana, Panamerican Bureau, Edison Officia y Optima sobre Panamericana.
Nuevos acuerdos entre partes
La nueva etapa que marcará claramente el segundo semestre del año tiene algunas características concretas que fueron explicadas por referentes de diversas empresas en un encuentro organizado por la Cámara de Comercio de los EE.UU. en Argentina y Reporte Inmobiliario.
En cuanto al posicionamiento de los inquilinos, según Alejandro Reyser, de Cushman & Wakefield, se está dando una etapa de cierre de sucursales y puntos de venta para concentrar el negocio en menos ubicaciones.
“Este cambio de escenario viene acompañado por una reducción de gastos, que incluyen desde mantenimiento a expensas, adelanto de pago de alquiler en busca de descuentos y reinstalación en ubicaciones más baratas”, explicó Reyser.
Desde el punto de vista del propietario, hay algunas decisiones como propuesta de descuento de alquiler anticipándose al pedido del inquilino, flexibilidad ante el pedido de mejoras en los términos económicos y acciones creativas de comercialización cuando hay locales vacíos.
Según Jorge Colla, de Ernst & Young, “mantener un inmueble desocupado puede ser más costoso que no lograr el 100% del acuerdo deseado". Sin embargo, no en todas las ciudades se entendió el cambio de rumbo de la misma forma.
Guillermina Fossati
iProfesional.com